Cada año, la Junta del Control de Rentas de Santa Mónica aprueba un incremento general a la renta para la mayoría de las unidades de alquiler en la ciudad. Esta cantidad tiene como propósito cubrir los incrementos anuales de los gastos operativos promedio de los propietarios. Las audiencias públicas que tratan con la cantidad del incremento se llevan a cabo en mayo y junio. Cuando la Junta toma la decisión final, se notifica a todos los inquilinos y a los propietarios sobre el incremento permitido. Los incrementos a la renta se implementan en septiembre de cada año para las unidades elegibles.
Las amenidades básicas son generalmente aquellos servicios para las viviendas que estuvieron vigentes al inicio del alquiler (para los inquilinos que se mudaron después del 1o de enero de 1999) o el 10 de abril de 1978 (para los inquilinos que se mudaron antes del 1o de enero de 1999.)
Los servicios para viviendas incluyen, entre otras cosas, el estacionamiento, el derecho a tener una mascota o un número específico de ocupantes (compañeros de cuarto). Las amenidades pueden ser específicas al departamento y pueden incluir cosas como alfombras, cortinas, alambreras, aparatos eléctricos y almacenamiento. También pueden incluir servicios en el edificio como el servicio del elevador, saunas, piscinas y centros de lavado.
La Junta cobra una cuota anual a los dueños de propiedades de unidades de renta controlada. Las cuotas de registro financian la operación de la Junta del Control de Rentas de Santa Mónica. Los dueños que pagan la cuota antes del 1o de agosto pueden obtener un reembolso de sus inquilinos de manera prorrateada cada mes. Esta cantidad se añade como un sobrecargo a la renta.
En 1995, la legislación estatal de California aprobó una ley que eliminó el control local de los niveles de alquiler que podían cobrarse al inicio de un alquiler nuevo. La ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins permite que los dueños de propiedades fijen el alquiler inicial de acuerdo con los índices del mercado. Sin embargo, los futuros incrementos a la renta permanecen limitados a lo autorizado por las agencias locales del control de rentas. La ley Costa-Hawkins entró en vigencia el 1o de enero de 1999.
Existen varias excepciones a la ley de descontrol de los alquileres, como los niveles del alquiler establecidos cuando una unidad que fue retirada bajo la Ley Ellis regresa al mercado de alquiler en los siguientes cinco años. Además, ciertos tipos de propiedades, como los condominios, son elegibles para el descontrol en otras ocasiones más allá de lo que se establece aquí. Para más información, por favor comuníquese con la Junta del Control de Rentas de Santa Mónica.
La Junta puede dispensar la cuota de registro de las unidades ocupadas por los propietarios, de algunas viviendas unifamiliares y condominios y de unidades ocupadas por inquilinos subvencionados por un programa estatal o federal (como la Sección 8).
Además, la Junta dispensará la cuota de registro de las unidades ocupadas por personas de tercera edad de muy bajos recursos (62 años o mayores) o por inquilinos incapacitados de muy bajos recursos. Las excepciones se nombran en el Reglamento 11200. Los límites de los ingresos cambian cada año.
Los residentes interesados deben llenar una solicitud y entregar los documentos que la respalden.
Ciertas propiedades pueden estar exentas de la Ley de Control de Rentas. Algunos ejemplos incluyen hoteles, centros de cuidado médico y viviendas de tres unidades o menos ocupadas por los propietarios. Las exenciones no son automáticas. Los dueños de propiedades interesados en obtener una exención deben comunicarse con la Junta del Control de Rentas de Santa Mónica para más información y para obtener una solicitud.
Los inquilinos que vivieron en sus unidades en el momento en que se presentó la solicitud para convertir la propiedad de departamentos a condominios bajo la ley TORCA, se consideran inquilinos participantes. Los inquilinos participantes que no compraron sus unidades pero que siguen viviendo en su unidad original cuentan con todas las protecciones de la Ley de Control de Rentas, además de algunas protecciones adicionales. Específicamente, los inquilinos participantes NO pueden ser desalojados para que el propietario ocupe esa unidad.
Consulte Descontrol de las Unidades Disponibles para el Alquiler.
Si un inquilino ha pagado por encima del alquiler máximo legal (o alguna otra forma de exceso de alquiler como se define en el Capítulo 8 de los reglamentos de Control de Renta), se puede presentar una queja ante la Junta del Control de Rentas para recuperar las cantidades que se determinen como sobrecargos. Los inquilinos también tienen derecho a iniciar una demanda civil en el sistema judicial. Contamos con coordinadores de información para que le expliquen este proceso.
MAR es la sigla que se usa para referirse a la renta máxima que un propietario puede cobrar por una unidad de alquiler controlada. Ciertos sobrecargos también pueden añadirse a la renta máxima permitida. El personal de Control de Rentas puede informarle cuál es la Renta Máxima Permitida (MAR) actualmente, la cual aparece en los registros de la Junta para cualquiera de las unidades de alquiler controladas. Los niveles de alquiler también están disponibles en línea.
Consulte Amenidades.
Los dueños de propiedades pueden incluir cantidades adicionales a la renta mensual de los inquilinos, además de la Renta Máxima Permitida (MAR, siglas en inglés) y de las cuotas de registro. Las cantidades que los inquilinos pagan varían de una propiedad a otra. La cantidad total de los sobrecargos generalmente varía entre $13 y $50 al mes, aunque los sobrecargos para los condominios puede ser mucho mayores.
Los sobrecargos actuales que se pueden añadir a la renta legal son: (1) Bonos para escuelas/colegios comunitarios, (2) Cargo a los usuarios para el Manejo de las aguas pluviales, (3) Impuesto a la parcela para playas y océanos limpios e (4) Impuesto especial para el Distrito Escolar.
La Ley de Control de Rentas permite a los propietarios y a los inquilinos solicitar ajustes para el incremento o la reducción de la Renta Máxima Permitida. Las solicitudes deben presentarse usando el formulario provisto por la Junta del Control de Rentas de Santa Mónica. Para obtener más información, vea Formularios y Solicitudes.
Los dueños pueden solicitar incrementos a la renta por encima del ajuste general anual como resultado de mejoras capitales que se completaron o se planearon hacer, o debido al incremento de los gastos de operación que no están cubiertos por los ajustes generales. Para obtener un incremento a la renta individual, los dueños deben demostrar que no están recibiendo un rédito justo.
Los inquilinos cuyas unidades de alquiler necesitan reparaciones o mantenimiento o que cuyos servicios para la vivienda o cuyas amenidades se han reducido, pueden solicitar una reducción de su renta mensual. El propósito de la reducción de la renta es motivar a los dueños a que den mantenimiento a su propiedad y a que hagan las reparaciones necesarias. Una reducción a la renta permanecerá vigente hasta que las reparaciones se hayan completado o hasta que las amenidades se hayan restaurado.
La Enmienda al Estatuto de los Derechos de Propiedad de los Inquilinos permito la conversión de edificios de departamentos a condominios, siempre y cuando un suficiente número de inquilinos aprobaron la conversión y están de acuerdo en comprar sus unidades.
Este programa fue aprobado por los votantes de Santa Mónica y entró en vigor en 1984 y venció en 1996.
Bajo este acuerdo, los propietarios tenían que ofrecer primero las unidades a la venta a los inquilinos que ya vivían en esas unidades. A los inquilinos que se negaron a comprar su unidad se les permitió permanecer en sus unidades. Vea Inquilinos Participantes.